פסק-דין בתיק ת"א 33075-03-11

1.                  התובעת, חברת לוטוס סיטונאות בע"מ  הינה בעלת הזכויות בחנות ברחוב הרצל 50 בנתניה המצויה בגוש 8265 חלקה 21 (להלן:"החנות"). התובעת הגישה תביעה זו כנגד הנתבעים, אברהם ושמעון פריזוביץ המחזיקים בחנות כשוכרים, לפינויים מהחנות שכן לטענתה הסכם השכירות עימם הסתיים לפני שנים רבות. עוד נתבע סך של 294,000 ש"ח בגין חוב דמי שימוש ראויים מאוגוסט 2008.  לחילופין טענה שאם הנתבעים הינם דיירים מוגנים אזי הפרו הסכם השכירות, והינם מסכלים כוונת התובעת לבנות במגרש ולממש זכויותיה.

2.                  הנתבעים טענו בכתב הגנתם שהינם דיירים מוגנים בחנות כיורשי הזכויות של אביהם המנוח יהודה פריזוביץ שהיה דייר מוגן בחנות משנת 1952. כן טענו שלא הפרו כלל הסכם השכירות.

3.                  העובדות בעיקרן הינן כדלקמן:

4.                  התובעת רכשה הזכויות בחנות בהתאם להסכם מכר מיום  4.8.10 לפיו רכשה התובעת מחצית הזכויות במגרש מידי מר מרדכי אבל (להלן:"אבל"). הסכם המכר צורף כנספח 3 לכתב התביעה. רכישת הזכויות בוצעה באמצעות נאמן, עו"ד יוסי כהן.  (מכתב הנאמן צורף כנספח 4 לכתב התביעה). לאחר מכן נמכרה לתובעת אף מחצית הזכויות הנוספת שהיתה בבעלות מר ישראל אקסלרד (להלן:"אקסלרד"). בין אקסלרד לאבל נחתם הסכם שיתוף ביום 24.2.02 המגדיר את אופן חלוקת המגרש ביניהם. במגרש קיימות ארבע חנויות כאשר חנות אחת מוחזקת על ידי הנתבעים המנהלים בה עסק לממכר חומרי בניין וצבעים. מר דוד כהן הינו בעל המניות ומנהלה של התובעת.

5.                  דיון משפטי:

6.                  האם עומדת לנתבעים זכות דיירות מוגנת מכח הדין?

בהתאם לסעיף 23 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972  (להלן:"החוק") אזי במקרה בו הדייר המוגן נפטר, יהיה בן זוגו לדייר מוגן. אם זאת במקרה בו אשת הדייר המוגן אינה ממשיכה לנהל את עסקו לאחר פטירתו ובנו מנהל אותו, אזי מוטל על הבן להביא ראיות ולהוכיח שהתמלאו התנאים המכשירים את זכותו במושכר מכוחה של אימו. (ראה לענין זה בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר , מהדורה שניה, עמ' 290. ).

שם נקבע שכאשר בנו של המנוח ניהל את העסק יחד עם המנוח בעודו בחיים והוסיף לנהל אותו בעצמו גם לאחר פטירת האב, אזי תעבור הגנת החוק אל הבן ולא לאלמנה אשר לא הוסיפה לנהל המושכר בעצמה. ראה לענין זה ע"א (ת"א) 183/74 מלכה בן אפרים נ' מוסך יהושוע קובלנץ ואח' פ"מ תשל"ה (2).

סבורני שהנתבעים עומדים בהוראות סעיף 23 לחוק שכן מהעדויות שהוצגו עולה שהם ניהלו בעבר המושכר עם אביהם, המשיכו לנהל המושכר גם לאחר פטירתו, כאשר לא הוכח בפני שהאלמנה פעלה במושכר או שטוענת לזכות במושכר.

7.                  האם הנתבעים הינם דיירים מוגנים?

8.                  הנתבעים הציגו הסכם שכירות בין אביהם המנוח למשה אבל מיום 5.6.52. לתקופה של 3 שנים  (נספח א). כן הציגו זכרון דברים שנחתם ביום 11.6.52, בין אביהם המנוח לאבל ואקסלרוד שם נקבע שבהמשך לחוזה השכירות שיחתם לשלוש שנים ישלם המנוח סך נוסף של 3000 ל"י. (נספח ב' להסכם).

אומנם בזכרון הדברים לא מצויין במפורש שהסכום משולם עבור דמי מפתח, אבל עדיין המשמעות הינה שבנוסף לתשלום דמי השכירות שנקבעו בהסכם בסך של 30 לירות לחודש, ישולם סך נוסף בסכום גבוה הרבה יותר, דבר המלמד אכן על תשלום דמי מפתח.

דמי השכירות נקבעו על סך 30 ל"י לחודש (סעיף 3 להסכם השכירות), השוכר התחייב לשלם דמי השכירות עבור 3 שנים מראש. משכך הכפלת דמי השכירות לכל התקופה מביאה לסך של 1,080 ל"י.

בזכרון הדברים מאשרים הבעלים קבלת תשלום בסך 2650 ל"י, היינו תשלום ביתר של לפחות 1570 ל"י. דהיינו, השוכר שילם בנוסף לדמי השכירות סך נוסף על חשבון דמי מפתח.

9.                  התובעת  טוענת שקיימות בהסכם השכירות מחיקות רבות, תיקונים ושינויים כאשר מספר הגוש והחלקה אינם תואמים את המספר הרשום בנסח הטאבו (גוש 8265 חלקה 37 לעומת גוש 8265 חלקה 21). כן צירפה חוות דעת מומחית לענין החתימות על המסמך.

המומחית בחוות דעתה קבעה שאינה יכולה לדעת האם התוספות נכתבו בשלב מאוחר. כן ציינה שמי שחתם את השם יהודה פריזוביץ אינו מי שכתב שם זה. אין בחוות הדעת כדי לקבוע דבר לענין המסמך. אף באשר לשוני במספר החלקה, ככל הנראה זאת טעות דפוס שכן אין כל מחלוקת שהנתבעים החזיקו בחנות הנדונה, כאשר יש לציין שכתובת החנות מופיעה כהרצל 50 נתניה ומיקומה  כפי שמופיע בהסכם השכירות הינו שניה מתחנת הדלק, כפי שאכן הוא מיקום החנות.

10.             הסכם המכר (ת'4) שנערך בין אבל לעו"ד כהן כנאמן אף הוא מחזק מסקנתי שהחנות הושכרה בשכירות מוגנת. בסעיף 5(4) ג מצויין במפורש שקיימת זכות שכירות מוגנת לבני משפחת פריזוביץ.

אומנם צוין בסעיף זה שהעתק מהסכם השכירות לא צורף, אולם עדיין אין בכך כדי לשנות המסקנה שבהסכם מצוין במפורש שלנתבעים זכות שכירות מוגנת.

אף עו"ד יוסי כהן שהגיע ליתן עדותו באשר לחתימה על הסכם מכר זה, אשר היה צד לו, העיד בענין זה שנאמר על ידי מר אבל שלנתבעים זכות שכירות מוגנת. (ראה עמ' 29 שורות 14-15).